La réponse est « oui, mais ».
En des termes juridiques, l’expression « acheter en marchand » signifie prendre l’engagement, dès l’acquisition du bien, de revendre celui-ci dans un délai de 5 ans maximum. En se limitant sur les possibilités d’exploitation, l’investisseur gagne environ 5 points de frais d’acquisition, ce qui représente une somme non négligeable. Il bénéficie également d’un régime de TVA spécifique, puisqu’il déclare dans l’acte authentique agir en tant qu’assujetti à la TVA.
Cet engagement est en principe un engagement ferme et définitif. Pour autant, si l’investisseur venait à se rendre compte du potentiel locatif de son bien, l’administration fiscale ne pourrait pas imposer au contribuable de se déposséder de son bien.
C’est pourquoi acheter avec l’intention de revendre n’est pas un engagement irrévocable.
Si l’investisseur renonce à la revente, des conséquences comptables (1) et fiscales (2) sont à tirer. Vous devez impérativement vous faire assister par un expert-comptable et un avocat fiscaliste dans cette manœuvre.
Comptablement, le bien est transféré des stocks vers l’actif immobilisé
Un bien acquis avec l’intention de le revendre est enregistré comptablement dans un compte de stocks, et non dans un compte d’immobilisations. Cette règle est parfaitement cohérente : l’activité d’un marchand de biens est d’acheter en vue de revendre, exactement comme le ferait une société qui achèterait des grands crus pour les revendre avec marge, ou comme un industriel qui achèterait une matière première, la perfectionnerait et la revendrait.
Comptablement, les biens acquis par un contribuable qui n’ont pas vocation à demeurer à son bilan sont considérés comme des stocks. A la différence d’un bien figurant à l’actif immobilisé, le bien en stocks ne fait que passer. L’objectif de son propriétaire est de s’en séparer à plus ou moins court terme, soit en le vendant en l’état, soit en le vendant après avoir réalisé des travaux.
La principale conséquence à cette comptabilisation en stocks est celle du prix de revient. Alors qu’un bien acquis en vue de le louer (et donc inscrit en immobilisations) peut seulement être amorti sur une durée souvent assez longue, un bien acquis en vue de le revendre est intégralement et immédiatement déductible du résultat comptable et fiscal. Cette déduction immédiate vaut pour le prix du bien, les frais d’acquisition et les travaux. Autrement dit, le propriétaire investisseur dégage instantanément un déficit fiscal reportable sur les exercices ultérieurs.
Or, si en cinquième année l’investisseur souhaite conserver son bien, le traitement comptable d’origine ne correspond plus à la réalité. Il faut donc transférer le bien vers un compte d’immobilisations.
Comptablement, l’opération est assez simple. Cependant, elle génère mathématiquement une variation positive de stocks, qui entraîne l’apparition d’un produit. Ce produit est fiscalement imposable. Autrement dit, le déficit généré par la déduction immédiate est en tout ou partie utilisé pour combler cette variation de stock et limiter l’imposition du transfert.
Fiscalement, plusieurs règles doivent être scrutées
Renoncer à revendre son bien signifie devoir rattraper l’économie du régime de faveur en matière de droits d’enregistrement. Alors que ces droits ont été liquidés au taux de 0.715% lors de la signature authentique, le contribuable doit désormais verser la différence entre ce taux et le taux de droit commun, 5.80%. En théorie, l’écart de taux s’accompagne d’un intérêt de retard calculé à 0.2% le mois. En pratique, l’administration fiscale accorde assez régulièrement des remises, déjà bien contente de récupérer environ 5% du prix d’acquisition du bien.
L’autre question sur laquelle l’avocat fiscaliste doit se pencher et le sort des déficits reportables, s’il en existe et que l’opération a été réalisée dans une SAS à l’IS. En effet, la règle d’identité d’entreprise veut que, en principe, les déficits générés ne sont reportables en avant que sur des bénéfices générés par la même activité. C’est la règle posée par l’article 221.5 du CGI. Or, dans notre cas de figure, l’investisseur a générer un déficit dans une activité marchande, mais souhaiterait pouvoir imputer ces pertes sur des bénéfices générés par une activité civile. Plusieurs décisions de jurisprudence semblent avoir tranché la question, et il parait assez compliqué d’envisager un maintient du droit au report des déficits. L’investisseur devra donc partir du postulat que l’intégralité du déficit réalisé à l’acquisition du bien sera perdue (outre la quote-part imputée sur le résultat positif du transfert de stocks). Cette solution n’est pas sans équivoque. Il serait par exemple permis de réfléchir à une conservation du droit au report des déficits dans l’hypothèse où la société qui a réalisé l’acquisition en vue de la revente, avait déjà inscrit dans son objet social à la date de l’acte authentique, la possibilité de conserver et gérer des biens en patrimoine. Plus que jamais sur cette question, l’intervention d’un avocat fiscaliste est nécessaire.
Une troisième question intéressante en droit fiscal est celle de la plus-value. Quid si, entre la date d’acquisition et la date du transfert en compte d’immobilisations, le bien a pris 100% de valeur à la suite des travaux ? Là encore, la règle fiscale est assez simple : le changement de destination du bien (stocks vers immobilisations) génère une plus-value en principe imposable. Toutefois, une exception permet d’éviter ce frottement fiscal, si deux conditions sont remplies. D’une part, aucune modification ne doit être apportée aux écritures comptables. Autrement dit, il n’est pas question de s’écarter de la valeur nette comptable et de constater, par exemple, une réévaluation libre d’actifs. D’autre part, l’imposition de la plus-value devra demeurer possible sous le nouveau régime. Dans notre cas présent, ces conditions sont remplies, ce qui permet raisonnablement de penser que la plus-value liée au passage marchand/locatif, ne sera imposée qu’une fois que l’investisseur vendra son bien.
Pour plus d’informations vous pouvez contacter le cabinet AGBC AVOCATS.
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