La société holding peut revêtir plusieurs formes sociales, comme par exemple une SAS ou une société civile. Il s’agit d’une entité juridique dont l’objet social principal consiste à détenir les titres d’autres sociétés.

En matière de fiscalité immobilière, interposer une société holding entre l’associé final et une SCI peut s’avérer intéressant. Par exemple, le schéma se justifie lorsque le dirigeant détient également une société d’exploitation dans laquelle il exerce son activité.  

L’immatriculation de la holding peut se faire avant constitution de la SCI, mais aussi après.

Créer une holding pour sa société immobilière préexistante

Cette situation vise le cas où l’associé a déjà constitué un patrimoine immobilier dans plusieurs sociétés.

Fiscalité lorsque les sociétés immobilières relèvent de l’IR

Si les sociétés filiales qu’a constitué l’associé relèvent de la translucidité fiscale, les titres peuvent être apportés sous dispositif du sursis d’imposition (article 150 UB II du CGI). Autrement dit, aucune plus-value n’est matérialisée lors de l’apport des titres des SCI à la holding. Par ailleurs, aucun droit d’enregistrement n’est dû.

Par conséquent, l’opération d’apport à la holding s’effectue sans fiscalité.

La détention de sociétés translucides par une holding relevant de l’IS implique un changement fiscal. Alors que la SCI déclarait un résultat foncier imposable chez l’associé, la holding supportera désormais l’IS sur le résultat de la SCI. En conséquence, les immeubles détenus par la SCI seront amortissables.

Ces opérations permettent à l’associé de ne plus supporter l’impôt sur le revenu sur les loyers immobiliers. L’interposition de la holding rend opaque la fiscalité immobilière de la SCI.

Régime fiscal lorsque les sociétés relèvent de l’IS

Dans ce cas de figure, l’apport des titres de la SCI à la holding s’effectue généralement sous dispositif du report d’imposition (article 150 0 B ter du CGI). Le report d’imposition est différent du sursis d’imposition.

Malgré ces différences, la plus-value d’apport ne supporte pas non plus d’imposition. L’apport se réalise donc également sans fiscalité.

Puisque la société apportée relevait déjà de l’IS, l’apport n’opère pas changement de régime fiscal. Il permet cependant de constituer un groupe de sociétés et de créer des liens capitalistiques entre plusieurs entités.

Ces liens de capitaux ouvrent la porte à une circulation de la trésorerie entre toutes les sociétés du groupe. Ils permettent également de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Par exemple, le régime des sociétés mères (dit « mère-fille ») permet d’exonérer en quasi-totalité les dividendes distribués par la SCI à la holding. 

holding sci

Faut-il créer sa holding dès le début de l’investissement immobilier ?

La réponse à cette question dépend principalement du coût lié à la mise en place du schéma.

Quels avantages à créer sa holding au départ ?

Créer une holding avant la SCI est la situation idéale. En procédant ainsi, l’avocat fiscaliste n’a que deux sociétés à immatriculer l’une après l’autre, du « haut vers le bas ». En pratique, il faut rédiger les statuts de deux entités, immatriculer la holding en premier, puis immatriculer la SCI en second.

Les statuts de la holding prévoient généralement des clauses particulières.

Puisque la SCI nécessite au moins deux associés, nous attribuons une quote-part du capital de la filiale à l’associé personne physique. Cette quote-part dépend du projet immobilier à venir dans la SCI. Elle dépend surtout du financement de ce projet. Lorsque le financement fait intervenir les fonds propres de la holding ou d’une autre société du groupe, une attention particulière devra être portée à la répartition du capital. Toute erreur ou négligence du conseil pourra mettre le client en risque face à l’administration fiscale.

Comment créer sa holding lorsque l’on détient déjà plusieurs sociétés ?

Dans ce cas, il faut procéder par voie d’apport. L’apport des titres à la holding nécessitera un commissaire aux apports, donc un honoraire supplémentaire. Le transfert des titres à la holding se matérialise par un traité d’apport rédigé par l’avocat fiscaliste.

En outre, si l’apport s’effectue alors que la holding existe déjà, il faudra réaliser une augmentation de capital dans la société holding. Cette opération génère des procès-verbaux d’assemblée et une documentation juridique plus aboutie. Les honoraires seront alors revus à la hausse.

Contrairement à un apport immobilier, l’apport de titres ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

Lorsque plusieurs sociétés peuvent intégrer l’apport, il faudra se faire conseiller sur l’opportunité de toutes les faire participer ou non.


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