Le statut de loueur meublé professionnel présente des conséquences fiscales souvent négligées par les particuliers.
Les biens immobiliers inscrits à l’actif de l’activité de location meublée relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Le propriétaire peut s’interroger sur l’opportunité de reprendre la jouissance du bien inscrit à l’actif afin de le vendre en résidence principale.
Il convient pourtant d’éviter cette opération afin de ne pas subir une fiscalité prohibitive. Votre avocat fiscaliste peut vous conseiller dans ce cadre.
Quelles sont les conséquences fiscales du statut loueur meublé professionnel ?
La location meublée professionnelle présente généralement un inconvénient à la revente.
Statut du loueur meublé professionnel pendant la location
Durant la période de location, les règles applicables au loueur meublé professionnel correspondent peu ou prou à celles du loueur non professionnel. Le résultat imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux correspond à la différence entre les loyers et les charges déductibles.
Le loueur en meublé professionnel peut notamment déduire la charge d’amortissement sur le bien et les travaux.
Lorsqu’il relève du statut professionnel au plan fiscal et social, il doit supporter des cotisations sociales calculées sur le bénéfice net annuel. Cependant, dans la mesure où ce bénéfice est souvent proche de zéro voire nul, les cotisations sont assez faibles.
Autrement dit, la différence entre le statut professionnel et non professionnel ne se fait pas pendant la période de location des biens immobiliers.
Situation pénalisante lors de la revente du bien immobilier
Lorsque le loueur professionnel revend le bien inscrit à l’actif, il relève du régime des plus-value professionnelles. La plus-value imposable comprend une part court terme et une part long terme. Le dispositif de l’article 151 septies permet d’atténuer l’imposition mais il ne s’applique dans tous les cas de figures.
En règle générale, une plus-value professionnelle sera plus fortement imposée qu’une plus-value de particulier.
Mais l’imposition de la plus-value ne découle pas obligatoirement d’une vente.
Le piège d’un retrait d’actif professionnel
Plusieurs opérations génèrent l’imposition d’une plus-value professionnelle. Parmi elles figure le retrait d’actif.
Fiscalité immobilière lors du retrait de l’actif professionnel
La décision de reprendre la jouissance du bien immobilier inscrit à l’actif professionnel entraine un retrait d’actif. Or, une telle opération dégage une plus-value imposable. Puisque le particulier n’encaisse aucun prix de vente, il doit supporter l’imposition sur ses deniers personnels, à supposer qu’il dispose de l’épargne nécessaire.
Afin d’éviter cette fiscalité, le loueur meublé doit faire en sorte de se replacer sous le statut non professionnel avant d’opérer le retrait. Ce faisant, le retrait d’actif devient un non-événement et ne génère aucune imposition.
La revente du bien en qualité de résidence principale
Si le retrait d’actif a été réalisé sous le statut professionnel, la revente du bien immobilier comme résidence principale n’apporte rien. En effet, la plus-value latente aura déjà fait l’objet d’une imposition sur la base de la valeur du retrait. Il n’y aura donc plus aucune valeur à imposer lors de la revente.
En revanche, si le retrait d’actif a été réalisé sous un statut non professionnel, l’opération n’aura purgé aucune plus-value. Aussi, la plus-value lors de la revente sera calculée selon le régime des particuliers par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Cette plus-value pourra bénéficier de l’exonération pour vente de la résidence principale.
Les conseils d’un avocat fiscaliste en immobilier sont nécessaires pour encadrer l’opération et définir le calendrier précis.
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