L’avocat spécialisé en fiscalité immobilière des promoteurs accompagne ces professionnels dans le choix de la société à constituer.
Généralement, il s’agit d’une société civile de construction vente (SCCV) ou d’une société en nom collectif (SNC).
L’arbitrage entre les différentes formes de sociétés se fait en fonction de critères juridiques et fiscaux.
La SNC comme la SCCV constituent des sociétés de personnes. Cet attribut entraine des conséquences fiscales.
Les sociétés de personnes bénéficient d’un régime fiscal avantageux en matière d’enregistrement
Régulièrement, le bien (terrain, immeuble à démolir) n’est pas acheté par la structure finale qui portera le projet de construction. Il faut donc envisager un transfert
Les droits d’enregistrement constituent une fiscalité à prendre en considération.
Le promoteur peut apporter un bien immobilier à une société de personnes
En matière d’enregistrement, l’apport d’un bien immobilier au profit d’une société translucide fiscalement ne génère aucun coût fiscal. L’apport s’enregistre gratuitement.
En revanche, l’apport relève souvent de la TVA, calculée sur la valeur d’apport et au taux de 20%. Cette taxe payée par la société bénéficiaire pourra faire l’objet d’une déduction dans la mesure où le bien reconstruit sera un bien neuf vendu avec TVA.
A noter que les immeubles bâtis destinés à être démolis relèvent soit des terrains à bâtir, soit des immeubles neufs, soit des immeubles anciens. Leur qualification dépend de l’état du bâti existant au moment de l’apport et sa date d’achèvement.
L’apport du bien par le promoteur pose une problématique d’engagement à construire
Le promoteur bénéficie souvent, lors de l’acquisition du bien, d’un droit fixe de 125 €. Ce droit a pour contrepartie l’engagement pris par le promoteur de construire un immeuble neuf.
La rédaction très large de l’article 1594-0 G, A-I du CGI laisse entendre que le droit fixe peut s’appliquer sur tout immeuble, bâti ou non bâti ou encore inachevé.
En effet, le fait que l’immeuble acquis n’ait pas au jour de la signature de l’acte la nature de terrain à bâtir ne fait pas obstacle d’après l’administration fiscale à ce que le promoteur souscrive l’engagement de construire.
Par ailleurs, en cas d’acquisitions successives entre personnes assujetties à la TVA, l’engagement de construire pris par le cédant peut se reprendre au niveau de la société acquéreuse/bénéficiaire. Le délai de 4 ans pour construire se transfère alors chez elle, en plus de son propre engagement.
Nous invitons les promoteurs à la plus grande prudence lors des mutations successives de biens immobiliers entre structures communes. Un oubli rédactionnel peut entrainer la déchéance du droit fixe et des conséquences fiscales préjudiciables.
La différence fiscale entre une société civile et commerciale
Il existe principalement deux formes sociales pour l’exercice de l’activité de promotion immobilière.
La SCCV correspond à une forme civile
L’activité des promoteurs immobiliers relève des règles fiscales commerciales. En effet, la construction d’immeubles en vue de les revendre constitue au plan fiscal une activité commerciale.
Or, une société civile ne peut pas en principe exercer une activité commerciale, sauf à relever de l’impôt sur les sociétés (CGI art. 35, I-1° bis).
Pour autant, l’article 239 ter du CGI dispose que les sociétés civiles de construction-vente répondant à certaines conditions sont exclues du domaine de l’impôt sur les sociétés. Autrement dit, ce sont les associés qui paient l’impôt en proportion de leurs droits et en fonction de leur régime fiscal.
Notamment, lorsque la SCCV fait l’objet d’une détention quasi exclusive par une société par actions (SAS), l’impôt sur les sociétés frappe le bénéfice de la SCCV. Ce bénéfice peut ensuite faire l’objet d’une appréhension par la SAS en franchise d’impôt de distribution. En effet, l’absence de notion fiscale de dividende permet d’éviter le paiement de la quote-part de frais et charges du régime mère-fille.
Par ailleurs, en cas d’apport par une société d’un terrain à bâtir à une SCCV, l’apporteur bénéficie de plein droit d’un report d’imposition. Ce report s’applique à condition que le terrain soit acquis depuis au moins deux ans.
La plus-value fera alors l’objet d’une imposition, soit l’année de la dernière cession des fractions d’immeubles construits, soit l’année de la cessation d’activité, soit l’année de la dernière cession par l’apporteur des titres reçus en rémunération de son apport ou des immeubles ou fractions d’immeubles reçus en représentation de ses droits, soit au plus tard à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’apport.
La SNC constitue une alternative pour le promoteur
La SNC correspond à une société commerciale.
Cependant, elle fonctionne selon le même régime. En effet, une SNC relève au plan fiscal du régime des sociétés de personnes. Ce régime de translucidité fiscale permet l’application de l’impôt sur les sociétés au bénéfice réalisé par la SNC, lorsqu’elle est détenue par une ou plusieurs sociétés elles-mêmes assujetties à l’IS.
La responsabilité juridique correspond à celle d’une SCCV dans la mesure où les associés souffrent d’une responsabilité indéfinie et solidaire (sauf à interposer une société à responsabilité limitée).
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