Le calcul des plus-values immobilières fait sans cesse l’objet de remises en question. Au fil des années et des décennies, le législateur n’a de cesse de faire, défaire et refaire, essayant de s’adapter à un contexte économique changeant.

Depuis plusieurs années, notre fiscalité immobilière incorpore la notion de « durée de détention » qui prime la construction d’un patrimoine immobilier en vue d’en retirer des recettes locatives. En revanche, ce même système incrimine les achats-reventes, par l’application d’un taux d’imposition prohibitif aux gains qualifiés de « spéculatifs ».

Autrement dit, le législateur a entendu favoriser l’acquisition d’immeubles en vue de les louer et au contraire, décourager l’achat en vue de la revente immédiate. Comme on le sait, cette stratégie ne produit pas exactement les effets escomptés, tant le nombre de transactions portant sur une résidence principale et camouflant une intention spéculative est important.

Pourtant, c’est bien ce mécanisme d’abattements pour durée de détention qui fait l’objet de l’actualité, avec l’amendement déposé au Sénat.

Rappel historique du régime des plus-values immobilières

Le taux d’imposition effectif des gains immobiliers n’a cessé de croître avec le temps.

Évolutions législatives ayant abouti au régime actuel

En 2010, les plus-values immobilières bénéficiaient d’un régime fiscal beaucoup plus avantageux qu’aujourd’hui.

L’exonération totale en fonction de la durée de détention était acquise dès 15 années (impôt et prélèvements sociaux). Par ailleurs, le taux d’imposition était également moins prohibitif, puisque le taux forfaitaire d’IR ressortait à 16% et les prélèvements sociaux à 12,1%, soit un taux global de 28,1%.

En 2011, deux hausses de taux ont successivement eu lieu. En fin d’année, le taux global s’élevait déjà à 32,5% (dont 19% d’impôt et 13,5% de prélèvements sociaux).

En début d’année 2012, le législateur a modifié le décompte des abattements pour durée de détention. Désormais, et ce depuis 10 ans, il ne faut plus patienter 15 ans mais 30 ans pour bénéficier de l’exonération totale. Cet allongement de la durée s’accompagne également de l’instauration d’un mécanisme de progressivité. Autrement dit, plus le vendeur conserve longtemps le bien, plus le taux des abattements augmente.

La suite, on la connait. Une hausse progressive des prélèvements sociaux pour aboutir au taux actuel de 36,2% (toujours 19% d’impôt sur le revenu, mais désormais 17,2% de prélèvements sociaux).

La justification d’une exonération fondée sur la durée de détention

On le sait, la fiscalité immobilière ne constitue qu’un outil au service de la politique économique permettant aux gouvernants de contrôler les transactions et de faire s’adapter les acteurs aux objectifs poursuivis.

En instaurant un régime d’imposition en fonction de la durée de détention, le législateur a fait le choix délibéré de primer la conservation immobilière.

Au rang des premiers bénéfices attendus de cette mesure, la limitation des transactions immobilières et, partant, des comportements spéculatifs sur le marché du logement. Nul doute qu’en incitant les vendeurs à conserver durablement leur patrimoine immobilier, le gouvernement a mécaniquement limité le nombre de biens en circulation le marché et, dans une certaine mesure, la hausse prix.

Lorsque tout va bien, cette mesure peut se défendre et présenter certains intérêts. A l’inverse lorsque le contexte se tend, elle produit l’effet opposé. La rétention d’actifs par les vendeurs corrélée aux difficultés de financement chez les acheteurs entraine de facto une inquiétante baisse des transactions, sentiment partagé à la fois par les intermédiaires et les rédacteurs d’actes. L’un des réels problèmes réside dans le foncier situé en périphérie urbaine, où les prix ont récemment flambé. Les plus-values latentes et l’imposition qui en découle sont d’un tel ordre de grandeur que les propriétaires réajustent leur horizon de vente au profit des promoteurs et lotisseurs, entrainant ainsi un ralentissement des constructions de logements neufs et une augmentation des prix.

Depuis plusieurs années, certains groupes politiques (droite et centre droite) souhaitent modifier en profondeur ce régime fiscal favorisant la détention. Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2023, l’amendement I-589 déposé au Sénat a pour objet de supprimer ce mécanisme d’abattement.

plus value immobilière

Les pistes de modifications du régime des plus-values immobilières

Ces changements législatifs restent en l’état de projet et n’ont pas encore reçu l’aval du gouvernement.

Suppression de l’abattement pour durée de détention

L’amendement prévoit la suppression du mécanisme d’abattement. Ainsi, les gains immobiliers supporteraient l’imposition à un taux forfaitaire de droit commun applicable quelle que soit la durée de détention. Ce taux serait de 15% (9% d’impôt et 6% de prélèvements sociaux).

Toutefois, la proposition de texte prévoit qu’une vente intervenant moins de 2 ans après l’achat supporterait un taux d’imposition de 30%. Ce filet de sécurité aurait pour objectif de contenir la spéculation immobilière à court terme. L’argument nous semble très discutable. En effet, même si certains projets dits « marchands » se réalisent sur un aller-retour en l’espace de 12 mois, une autre part importante des projets spéculatifs nécessite la réalisation de travaux, ou à tout le moins la purge d’autorisations d’urbanisme pour revendre en l’état de projet. Nul doute que certains marchands trouveraient dans cette modification un intérêt à se placer sous le régime d’imposition des plus-values immobilières, quitte à renoncer au taux réduit sur les droits d’enregistrement et à prendre le risque d’une requalification.

La question du nouveau taux forfaitaire suscite également de nombreuses interrogations. Passer d’une imposition de 36,2% à 15% va entrainer une modification radicale et soudaine des comportements. On peut d’ailleurs relever qu’un gain immobilier serait désormais moins fiscalisé qu’un gain financier (lequel supporte la flat-tax à 30%), ce qui renforcerait l’attractivité du secteur et induirait un changement de support d’investissement chez plusieurs acteurs, lesquels privilégiaient jusqu’alors les marchés financiers.

Rappelons également que le Président de la République ne se cache pas de vouloir pénaliser les revenus tirés de la rente et plus généralement, ceux provenant d’activités dites « improductives ».

Dès lors, on imagine mal comment la majorité présidentielle pourrait laisser passer une telle modification.

(Ré)instauration de l’érosion monétaire

L’amendement précité prévoit également la prise en compte de l’érosion monétaire dans le calcul du prix d’acquisition servant à la plus-value. Cette proposition ne constitue en rien un bouleversement dans la fiscalité immobilière. Il faut en effet se souvenir que, avant l’adoption du budget pour l’année 2004, l’érosion monétaire était déjà prise en compte dans le calcul d’une plus-value immobilière, favorisant ainsi les propriétaires ayant acquis des biens immobiliers dans les années 70/80 (période d’inflation).

In fine, la prise en compte de l’inflation produit des conséquences favorables pour les vendeurs. En effet, la revalorisation du prix d’acquisition réduit mathématiquement le gain taxable et donc l’imposition qui en découle.

Pour autant, reste encore à déterminer précisément la proportion de plus-value « fictive » liée à la monnaie dans le calcul de la plus-value.


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