La fiscalité immobilière évolue au fil des années. Le projet de loi de finances pour 2023 prévoit certaines règles et des modifications importantes pour les investisseurs immobiliers.

Les principaux sujets traités concernant la fiscalité des plus-values immobilières. Mais certains amendements visent aussi le taux d’imposition des revenus immobiliers.

Veuillez noter qu’il s’agit à ce stade d’un projet de loi. Tous les amendements proposés en commission des finances n’aboutiront pas. Ce projet de loi en fiscalité présente une particularité puisque la majorité parlementaire est différente du parti politique composant la commission des finances.

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Modifier la fiscalité des plus-values immobilières

La plus-value immobilière supporte un impôt spécifique.

Régime actuel d’imposition d’une plus-value sur immeuble

Lorsqu’un particulier vend un bien immobilier, il devient redevable envers le Trésor d’un impôt calculé sur la plus-value. Ce gain se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Les modalités de détermination de la plus-value relèvent des règles fixées aux articles 150 U et suivants du code général des impôts. Il s’agit du régime dit des « plus-values des particuliers ». Ce régime s’applique aux ventes d’immeubles réalisées par les particuliers ou les sociétés translucides fiscalement.

Une fois la plus-value brute calculée, un système d’abattements pour durée de détention permet de réduire l’assiette imposable. Au plus le particulier détient le bien longtemps, au moins la fiscalité sera importante à la revente.

Ce schéma a pour objectif de limiter la spéculation immobilière en contraignant les propriétaires à détenir longtemps leurs actifs. Ce faisant, le législateur entend freiner les opérations d’achat-revente dans un laps de temps limité.

Rappelons que, si un vendeur cède le bien immobilier avant 5 ans de détention, aucun abattement ne s’applique. La plus-value supporte ainsi une imposition au taux forfaitaire de 36,2%.

Suppression de l'abattement pour durée de détention

L’amendement I-CF1193 a fait l’objet d’une discussion et d’une validation devant la commission des finances le 6 octobre 2022.

Il prévoit la suppression de l’abattement pour durée de détention lorsque le bien immobilier est situé dans une zone dites « tendue ». Les zones tendues correspondent en fait aux secteurs où l’offre et la demande présentent un déséquilibre important.

Dans ces zones, la détention longue d’un bien immobilier ne permettrait plus d’exonérer la plus-value immobilière. Seuls certains dispositifs très particuliers pourraient aboutir à une exonération fiscale. Par exemple, la qualification de résidence principale permettrait aux propriétaires de vendre sans fiscalité.

Cet amendement émane de plusieurs partis d’opposition. Cependant, il faut relever que le rapporteur général Monsieur Cazeneuve a déclaré y être favorable. La question reste donc entière quant à son vote par l’assemblée nationale.

S’il venait à entrer en vigueur, il pourrait avoir un effet contraire aux motivations avancées. En effet, il y a fort à parier que les propriétaires de biens immobiliers suspendent les ventes en cas d’imposition à 36,2% de leur gain.

fiscalité 2023

Exclure l’immobilier du taux réduit d’impôt sur les sociétés

Le taux d’imposition des bénéfices des sociétés comprend une tranche à 15% et une à 25%.

L’imposition actuelle des revenus immobiliers dans une société

Aujourd’hui, une SCI à l’IS peut bénéficier du taux réduit de 15% si son résultat demeure inférieur à 38 120 euros.

La fiscalité française ne distingue pas selon l’activité exercée par la société imposable. Autrement dit, qu’une société ait une activité industrielle, commerciale, libérale ou immobilière, le taux d’imposition est le même.

Cette faveur constitue souvent un argument en faveur d’un investissement immobilier logé dans une société à l’IS. En effet, les investisseurs y voient un gage de stabilité et une fiscalité pérenne.

Proposition de modification pour exclure les sociétés immobilières du taux réduit

L’amendement I-CF1458 porté par Monsieur Jean Paul Mattei exclut plusieurs sociétés du bénéfice du taux réduit de 15%.

Il s’agit de toutes les sociétés à prépondérance immobilière, c’est-à-dire celles dans lesquelles l’immobilier représente plus de la moitié des actifs. Cela concernerait évidemment les sociétés civiles de location. Mais aussi les sociétés par actions simplifiées et les sociétés holdings.

Cet amendement a été porté par un député du Modem, autrement dit d’un parti lié à la majorité présidentielle. Son avenir demeure également incertain.  


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