L’annonce est pour le moment passée à peu près inaperçue, et pourtant, elle pourrait faire l’effet d’une bombe chez les investisseurs immobiliers.

loi de financement de la sécurité sociale

L’avant-projet de loi de financement de la sécurité sociale 2021 modifie l’article L.611-1 du Code de la sécurité sociale. Ce texte prévoyait jusqu’à maintenant deux conditions alternatives pour que le loueur en meublé professionnel soit assujetti aux cotisations sociales : réaliser plus de 23.000 de recettes locatives annuelles et, soit exploiter son patrimoine en courte durée, soit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.

Autrement dit, les investisseurs en meublé qui détenaient des biens loués en longue durée et qui ne souhaitaient pas s’inscrire au RCS étaient en principe hors du champ d’application des cotisations sociales.

Le Gouvernement propose la modification de cet article en supprimant la condition d’inscription au RCS. En conséquence, les nouvelles conditions pour être qualifié de LMP seraient en partie alignées sur celles qui existent déjà au plan fiscal.

Le régime actuel avait semé le doute sur l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales

Dans sa décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a censuré la condition figurant à l’article 155 du Code général des impôts, consistant à réserver le statut de LMP aux personnes inscrites au RCS.

La loi de finances pour 2020 a pris en compte cette décision, et la condition d’inscription au RCS a été supprimée de l’article 155 du Code général des impôts. Dès lors, est considéré comme loueur professionnel au plan fiscal, celui qui réalise plus de 23.000 € de recettes par an, dans la mesure où ces mêmes recettes annuelles excèdent les revenus professionnels du contribuable.

Au plan fiscal, peu importe que la personne physique soit inscrite ou non au RCS. Le franchissement de ces deux seuils suffit désormais pour qualifier l’investisseur immobilier de loueur en meublé professionnel.

Du point de vue social en revanche, il n’en allait pas de même. En effet, le Conseil constitutionnel n’a jamais été saisi sur l’article L.611-1 du Code de la sécurité sociale qui énonce les conditions pour qu’un loueur en meublé soit assujetti aux cotisations sociales. Si bien d’ailleurs que cet article prévoit toujours aujourd’hui, par renvoi au texte du CGI abrogé, que l’inscription au RCS est l’une des conditions à prendre en compte pour l’assujettissement aux cotisations sociales.

Plus précisément, l’article L.611-1 prévoit un assujettissement alternatif. Sont soumis au régime des travailleurs non-salariés (et donc aux cotisations sociales) les personnes qui réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles lorsque les biens sont loués en courte durée, mais également les personnes qui réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles et qui sont dans le même temps inscrites au RCS en qualité de LMP.

Cela signifie que l’investisseur immobilier doit impérativement effectuer une formalité d’inscription auprès du CFE territorialement compétent (Chambre de commerce dans le ressort duquel est situé le bien loué, ou URSSAF s’il s’agit d’une location sans fourniture de services accessoires). Cette formalité aboutit à inscrire l’investisseur en tant que loueur professionnel. Elle est bien distincte de la formalité P0i, que le propriétaire bailleur peut souscrire en ligne directement sur le site infogreffe, rubrique « formalité DGFIP ».

Autrement dit, à l’heure actuelle, l’investisseur immobilier qui encaisse plus de 23.000 € de loyers annuels mais qui exploite son parc immobilier en longue durée et qui ne s’inscrit pas au RCS en qualité de loueur professionnel, n’est pas traité par l’URSSAF comme un travailleur non salarié, et n’est donc pas assujetti aux cotisations sociales. Une aubaine dira-t-on.

Cette lecture du texte souffrait déjà d’une balle dans le pied, dans la mesure où certains praticiens défendaient la thèse selon laquelle l’abrogation de la condition d’inscription au RCS figurant dans le CGI avait nécessairement entraîné en cascade l’abrogation de celle figurant par renvoi dans le CSS.

En tant qu’avocat fiscaliste à Lyon, ce n’est pourtant pas ma lecture dans la mesure où l’abrogation dans le CGI fait suite à une censure du Conseil constitutionnel qui n’avait pour cible et pour champ d’application que les conditions afférentes au texte fiscal et figurant dans le CGI. Autrement dit, les effets de l’abrogation au plan fiscal ne sauraient être étendus à un texte législatif sur lequel le Conseil constitutionnel n’a jamais été appelé à se prononcer. Cette position est d’ailleurs défendue par la majorité des cabinets d’avocats et confortée par diverses notes de doctrine.

La modification du texte va anéantir un modèle d’investissement qui avait vu le jour récemment

Depuis plusieurs mois, les clients bien conseillés s’étaient engouffrés dans la brèche ouverte par ce vide législatif.

Être considéré comme loueur professionnel au plan fiscal était finalement devenu une bonne nouvelle pour certains investisseurs, dans la mesure où le bénéfice de l’exonération des plus-values au bout de 5 ans d’activité (article 151 septies du CGI, sous conditions) permettait de sortir rapidement les liquidités générées par un projet d’investissement porteur de revenus et de plus-value latente.

Ceux qui n’étaient pas inscrits au RCS (autrement dit la totalité des investisseurs immobiliers) ne payaient aucune cotisation sociale et demeuraient seulement redevables des prélèvements sociaux.

Cet eldorado va probablement connaitre un terme en fin d’année 2020, lorsque la loi de financement de la sécurité sociale sera adoptée au Parlement, et validée par le Conseil constitutionnel.

Désormais, deux types d’investisseurs seront assujettis de plein droit aux cotisations sociales des travailleurs non-salariés. Ceux qui réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles et qui exploitent leur parc locatif en courte durée, et ceux qui sont qualifiés de professionnels au plan fiscal, c’est-à-dire qui réalisent plus de 23.000 € de recettes annuelles et dont les revenus professionnels sont inférieurs à ces recettes.

Avec cette modification, c’est tout un pan de l’optimisation sociale et fiscale qui tombe en lambeaux. A compter de 2021, être qualifié de LMP au plan fiscal ne sera plus synonyme de bonne nouvelle, du moins pour la majorité des investisseurs qui conservent un emploi parallèle.

Le bénéfice annuel sera soumis aux cotisations sociales selon les règles de droit commun, et selon un taux toujours aussi difficile à anticiper pour les assujettis. Comptez environ 30% du résultat net, minimum.

Fort heureusement, ces cotisations sociales sont déductibles de l’impôt sur le revenu (à l’inverse des prélèvements sociaux prélevés au taux de 17.2%, lesquels ne sont jamais déductibles). Un mal pour un bien ? Pas vraiment. Car l’assujettissement aux cotisations sociales ne frappe pas que les revenus en phase de détention du bien. Il frappe également la partie plus-value, laquelle est calculée on le rappelle selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, avec réintégration des amortissements déduits. En pratique, les cotisations sociales seront appliquées sur la partie court-terme de la plus-value, c’est-à-dire celle correspondant aux amortissements pratiqués.

La modification de l’article L.611-1 du CSS a-t-elle des chances d’être retoquée par le Conseil constitutionnel ? Certes, les nouvelles dispositions vont entraîner l’assujettissement obligatoire de personnes qui jusqu’alors, n’avaient jamais émis le souhait de bénéficier de prestations sociales en contrepartie du paiement des cotisations. Pour autant, on a encore du mal à voir sur quel terrain pourrait se fonder le Conseil constitutionnel pour censurer la nouvelle rédaction du texte.

Comme toujours, il appartiendra aux conseils fiscaux d’imaginer de nouvelles stratégies d’optimisation pour les clients.

Une chose est certaine : deux régimes sortiront gagnants de cette modification. En premier, le régime des revenus fonciers, bien loin de ce débat. Il est d’ailleurs assez probable que l’objectif du législateur en modifiant le texte soit rempli : freiner l’essor des locations meublées en centres-villes, pour redonner goût, par la contrainte, aux locations nues.

Le deuxième, en lien avec le premier : l’impôt sur les sociétés, souvent décrié pour sa double imposition économique (qui n’en est pas une), généralement plus avantageux que le régime des revenus fonciers.

Et le LMNP dans tout ça ? Si aucune disposition du projet de loi de finances pour 2021 n’en fait état, il ne faut pas se leurrer sur l’intention du législateur, qui est de supprimer cette véritable « niche fiscale », et de regrouper location nue / location meublée sous un seul statut, qui serait un mixte entre les deux régimes actuels.


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