Le statut de « loueur en meublé non professionnel » se distingue du statut de « loueur en meublé professionnel » à bien des égards. Les deux activités relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais ne répondent ni aux mêmes conditions, ni au même régime.
Régulièrement consulté par mes clients sur ce sujet, mon rôle d’avocat fiscaliste à Lyon est de dresser un inventaire des avantages et des inconvénients. Dans un souci d’optimisation fiscale immobilière, les investisseurs souhaitent toujours sélectionner le statut fiscal le plus favorable. Mais contrairement aux croyances, le statut « LMP » n’est pas une option (I).
Parfois, le statut « LMP » sera avantageux (II), surtout en matière de plus-value. Parfois, c’est le statut « LMNP » qui sera à privilégier.
Lorsque l’activité génère un déficit (premières années d’exploitation), les règles fiscales sont très différentes entre LMNP et LMP (III).
Parmi les questions régulièrement posées, il ressort souvent l’impact de l’un ou l’autre des deux régimes sur l’IFI, la TVA ou encore la CFE (IV).
Enfin, il faudra aussi anticiper l’éventuelle restructuration par l’investisseur de son patrimoine immobilier. Dans cette optique, le LMP est souvent gagnant face au LMNP (V).
Le statut fiscal LMP n’est pas une option
Nombreux sont les investisseurs qui pensent que la bascule LMNP / LMP est une option.
Pourtant il n’en est rien.
L’assujettissement fiscal de l’investisseur immobilier au statut LMP répond à deux conditions cumulatives et appréciées au sein du foyer fiscal. D’une part, le montant total des recettes brutes (charges comprises) annuelles doit excéder 23.000 €. D’autre part, ce même montant doit excéder les revenus d’activité de l’investisseur. La notion de revenus d’activité couvre les revenus professionnels (salaires, revenus commerciaux professionnels, revenus non commerciaux professionnels, revenus des dirigeants, revenus agricoles). Ne sont donc pas pris en compte les revenus patrimoniaux (dividendes, intérêts, revenus fonciers).
Lorsque ces deux conditions sont remplies, l’investisseur immobilier n’a pas d’autre choix que d’être assujetti au statut LMP.
C’est donc un nouveau régime qui lui est applicable, mais contrairement aux idées reçues, le statut fiscal de « LMP » n’est pas nécessairement désavantageux.
Avantages et inconvénients du LMNP et du LMP
Le statut « LMNP » est fiscalement très optimisant. Pour des paramètres locatifs et économiques identiques, le résultat imposable sera généralement bien inférieur en LMNP qu’en revenus fonciers (location nue). Cet état de fait est en partie dû à la déductibilité des frais d’acquisition et d’un amortissement annuel calculé sur la valeur des constructions (généralement entre 70 et 90% du prix d’acquisition total).
Au plan de la plus-value, c’est là aussi un régime très avantageux, puisque celle-ci sera calculée selon le régime des plus-values immobilières privées. L’amortissement déduit chaque année ne sera pas réintégré, et un second levier d’optimisation fiscale pourrait être actionné en déduisant une nouvelle fois les frais d’acquisition du bien au moment de la revente. C’est le système des abattements pour durée de détention qui s’appliquera, et qui aboutira donc à une imposition de plus en plus faible au fil des années. Seul bémol, le taux : 36.2% au total en comprenant l’IR et les prélèvements sociaux.
Le statut « LMP » est très différent. Au plan des revenus, ce sont les mêmes règles qui s’appliquent qu’en LMNP. L’investisseur immobilier pourra déduire fiscalement les frais d’acquisition et un amortissement annuel. En revanche, le résultat locatif ne sera généralement pas soumis aux prélèvements sociaux, mais plutôt aux cotisations sociales, dont le taux est beaucoup plus élevé (majorité des cas dans lesquels le LMP inscrit au RCS fait également de la courte durée). En contrepartie, ces cotisations sociales sont déductibles du résultat, ce qui diminue d’autant l’IR payé. Lorsque l’investisseur est dans une TMI élevée, cette déduction est très intéressante et amenuise la différence faciale de taux (17.2% v/ 30/35%).
Quant à la plus-value, le LMP se démarque radicalement du LMNP. Ce n’est plus le régime des plus-values immobilières qui s’applique, mais celui des plus-values professionnelles. En pratique, cela signifie que tous les amortissements déduits doivent être réintégrés au calcul de la plus-value, ce qui annule l’optimisation fiscale durant la phase de détention. Toutefois, le LMP peut s’avérer plus favorable que le LMNP, notamment lorsque l’investisseur bénéficie de l’article 151 septies du CGI, qui aboutit à une exonération intéressante de la plus-value sur la partie long terme (IR et prélèvements sociaux) et également sur la partie court terme (seulement l’IR).
Les conditions d’application du dispositif d’exonération fiscale 151 septies du CGI sont les suivantes : avoir exercé l’activité LMP pendant au moins 5 ans et avoir une moyenne de recettes locatives sur les exercices clos au cours des deux années civiles précédant la date de clôture de l’exercice sur lequel est réalisée la plus-value, inférieure à 90.000 € HT pour une exonération totale, ou inférieure à 126.000 € HT pour une exonération partielle.
Déficit fiscal LMP et déficit fiscal LMNP
L’utilisation du déficit fiscal n’est pas la même entre le LMNP et le LMP.
Le déficit fiscal LMNP est un déficit fiscal non professionnel. Autrement, il ne s’impute que sur les bénéfices des 10 années ultérieures dégagés par cette même activité LMNP. Si l’investisseur passe (automatiquement, cf. I.) au statut LMP, les déficits LMNP seront perdus. On appelle cela la tunnelisation des déficits fiscaux. L’investisseur ne pourra donc pas utiliser la perte générée par son activité de location meublée pour diminuer la pression fiscale sur ses salaires ou autres revenus.
Mais le régime LMNP a tout de même un avantage : l’article 39 C du CGI interdit de constater un déficit par voie d’amortissement. En pratique, l’amortissement peut permettre de ramener le résultat fiscal à 0, mais pas au-delà. Le stock d’amortissements non déduits en vertu de cette règle n’est jamais perdu. Il se reporte indéfiniment en avant pour pouvoir s’imputer lorsque le résultat fiscal deviendra bénéficiaire et que les autres charges ne suffiront plus pour ramener ce résultat à 0. Cette règle est très favorable, car elle peut revenir à constater un déficit sur de très nombreuses années.
En régime LMP, le déficit fiscal est un déficit professionnel. L’investisseur peut s’en servir pour éponger tous les autres revenus professionnels : salaires, revenus commerciaux, revenus non commerciaux, revenus agricoles. Autrement dit, un déficit fiscal important en LMP aboutit à faire diminuer la TMI de l’investisseur, et ainsi la pression fiscale sur l’ensemble de ses autres revenus.
Le déficit fiscal LMP est reportable en avant sur 6 ans uniquement. Au-delà, il est perdu.
Impacts du LMNP et LMP sur la CFE, la TVA et l’IFI
Nombreuses sont les questions portant sur des problématiques annexes à l’IR. Et pour cause : ces impôts sont très importants et doivent être pris en considération pour faire un bilan global.
La cotisation foncière des entreprises est un impôt similaire à la taxe foncière, qui frappe l’utilisation de biens pour l’exercice d’une activité professionnelle. Pourtant, l’administration fiscale considère que peu importe que l’activité de location meublée soit exercée à titre professionnel ou non professionnel. Dans les deux cas, la CFE est due. LMNP et LMP sont donc à égalité sur ce plan. L’investisseur pourra également bénéficier dans les deux cas du dispositif de plafonnement à 3% de la valeur ajoutée. Cette valeur ajoutée est calculée de manière assez spécifique en matière de fiscalité immobilière. L’intervention de l’expert-comptable et de l’avocat fiscaliste est nécessaire. L’investisseur doit savoir que lorsque l’administration envoie les avis de CFE, elle n’applique pas d’elle-même le plafonnement. C’est à votre avocat fiscaliste de faire une réclamation précontentieuse auprès du service fiscal compétent pour réclamer le remboursement du trop-perçu. Dans tous les cas, l’investisseur restera redevable d’une cotisation dite « minimum ».
La situation en matière de TVA est très particulière. La TVA est un impôt indirect qui ne fonctionne pas du tout comme l’IR ou l’IS. La TVA frappe une activité indistinctement de celui qui l’exerce. Pour être assujetti à la TVA, il faut exercer une activité économique dans le champ de la taxe. Or l’activité de location, qu’elle soit meublée ou non meublée, est une activité civile, en principe hors champ TVA. Ce n’est que dans certains cas de figure, notamment ceux listés à l’article 261 D du CGI, que l’investisseur sera assujetti à la TVA. Autrement dit, la distinction LMNP / LMP n’a que peu de sens en matière de TVA. Là encore, l’investisseur devra faire appel à un avocat fiscaliste pour effectuer la comparaison des intérêts et répondre à cette question : est-il opportun de s’assujettir à la TVA pour déduire celle grevant les travaux ? Cela dépendra bien souvent de l’activité exercée, du secteur géographique, et de la clientèle visée.
Enfin, la question se pose pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ayant remplacé l’ISF en 2018. L’IFI frappe la détention, directe ou indirecte, d’un patrimoine immobilier dont la valeur nette excède 1.300.000 €. La valeur nette s’entend de la valeur de marché des immeubles, diminuée des passifs existants (emprunt bancaire, taxes foncières etc.). Sont exonérés d’IFI les biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire ceux qui servent à l’exercice d’une activité professionnelle pour le contribuable. Autrement dit, les biens exploités sous le statut LMNP sont d’ores et déjà exclus de l’exonération, et seront bien dans le champ de l’IFI. Mais les biens exploités sous le statut LMP ne sont pas forcément exonérés. En effet, l’administration fiscale a instauré une règle selon laquelle l’activité LMP doit être l’activité principale du contribuable. Autrement dit, si l’investisseur LMP exerce par ailleurs une activité libérale, ou perçoit des revenus d’un emploi salarié, peu importe que ces salaires soient largement inférieurs aux revenus locatifs LMP, l’exonération IFI ne fonctionnera pas. En pratique donc, l’activité LMP n’ouvre que très rarement doit à une exonération d’IFI.
Optimisation fiscale lors de la restructuration du LMNP et du LMP
LMNP et LMP sont des régimes intéressants pour débuter en immobilier. Mais à partir d’un certain stade, ces deux statuts ne sont clairement plus adaptés. L’imposition des loyers à l’impôt sur le revenu n’est pas tenable, et l’ingénierie fiscale permet de ne pas être assujetti au régime handicapant des plus-values professionnelles à la revente. Autrement dit, une fois un certain seuil d’actifs immobiliers dépassé, l’investisseur doit changer de régime et restructurer son patrimoine pour ne plus être assujetti au statut LMNP ou LMP.
Cette restructuration a un coût fiscal. En effet, il est très difficile de modifier la structure de son patrimoine immobilier sans payer de l’impôt, qu’il s’agisse des droits d’enregistrement ou de l’imposition sur la plus-value.
La restructuration d’un patrimoine exploité sous le statut LMNP n’est pas idéale. La plus-value est systématiquement imposée, que l’immeuble soit apporté à une structure sociétaire, ou vendu. Bien évidemment, l’imposition sera d’autant plus allégée si le bien a été détenu pendant longtemps.
Les droits d’enregistrement seront dus sur l’apport, par exemple au profit d’une SCI IS, au taux de 5%. Lorsque l’apport est effectué au profit d’une société soumise à l’IR, comme par exemple une SARL de famille, aucun droit n’est dû. Cette opération implique le passage obligatoire par devant notaire.
La restructuration d’un patrimoine exploité sous le statut LMP est bien différente. Concernant la plus-value d’apport, son imposition peut être placée en report grâce au dispositif de l’article 151 octies du CGI. Autrement dit, aucune imposition n’est due lors de l’apport et aucune trésorerie n’est à mobiliser immédiatement, sauf si l’investisseur refuse d’opter pour le report et choisit l’imposition immédiate, choix qui peut être favorable dans certains cas, notamment si le dispositif du 151 septies est applicable (cf. II. ci-dessus). Lorsque l’investisseur opte pour le report de l’imposition dans les conditions de l’article 151 octies, la plus-value reportée est réintégrée chez la société bénéficiaire, par fraction égales sur les 15 années qui suivent l’apport. Cette réintégration est toutefois généralement compensée par le nouveau plan d’amortissement sur le bien que pratique la structure sociale.
En termes de droits d’enregistrement, deux positions sont envisageables. La position prudente consiste à traiter cet apport comme un apport pur et simple soumis au taux de 5% comme en matière de LMNP (si la société bénéficiaire est à l’IS ; rappel, aucun droit si elle est à l’IR). Mais une partie des praticiens défend l’application d’un dispositif d’exonération figurant aux articles 809 et 810 du CGI, qui permet d’apporter l’activité LMP à une structure soumise à l’IS en franchise de droits d’enregistrement sur la partie onéreuse de l’apport (emprunt), contre engagement de conservation des titres sociaux pendant un délai minimal de 3 ans. Cette possibilité est à valider avec votre avocat fiscaliste. Le notaire n’acceptera pas de passer l’acte sans une note juridique et fiscale sur ce sujet.
Au-delà de leur restructuration plus simple et moins couteuse en société, les biens exploités sous le statut fiscal du LMP sont également plus facilement transmissibles à vos enfants. Lorsque l’investisseur approche de la tranche d’âge 50/60 ans, il est grand temps d’envisager certains mécanismes fiscaux et juridiques permettant d’optimiser la transmission aux descendants. Plusieurs outils sont à la disposition de l’avocat fiscaliste pour réduire le coût d’une éventuelle succession immobilière. Parmi ces outils existe notamment la transmission de la nue-propriété des parts d’une société civile immobilière. Cette technique nécessite un apport préalable à la structure, qui sera bien moins couteux s’il s’agit de biens exploités en LMP que s’il s’agit de biens exploités en LMNP.
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