Lorsqu’un client achète ses murs professionnels, plusieurs solutions s’offrent à lui. Lorsqu’un avocat en fiscalité immobilière en confirme la faisabilité, il peut créer une société civile immobilière (SCI) ou une société en commandite simple (SCS).
Ces deux montages présentes des différences importantes.
AGBC AVOCATS intervient dans la mise en œuvre fiscale des deux solutions.
Dans quels cas constituer une SCI avec démembrement ?
Le schéma du démembrement de propriété s’adapte particulièrement aux cas simples.
Fiscalité immobilière différente entre les loyers et la plus-value
Dans une SCI avec démembrement de propriété portant sur les part sociales, l’usufruitier supporte l’imposition frappant les loyers. Le nu-propriétaire bénéficie lui du prix de vente, et des règles fiscales avantageuses sur la plus-value.
Comme les deux catégories de revenus dépendent de la nature des droits attachés aux parts et non des statuts, la répartition est automatiquement de 100%. Autrement dit, l’usufruitier encaisse 100% des loyers mais 0% de la plus-value. Le nu-propriétaire encaisse 100% de la plus-value mais 0% des loyers.
La contrainte du temps
Le schéma du démembrement de propriété implique de céder l’usufruit temporaire des parts sociales sur une durée fixe. Autrement dit, à l’issue du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété et le régime fiscal initial de la SCI se reconstitue.
La personne physique redevient redevable de l’impôt sous le régime des revenus fonciers. Cette fiscalité handicapante pourrait grever la rentabilité de l’investissement, forçant la main à l’investisseur pour vendre rapidement.
Pourquoi privilégier fiscalement la société en commandite simple ?
Cette forme sociale présente des avantages et des inconvénients par rapport à la SCI.
Fiscalité immobilière découlant des statuts et non de la nature des droits
Dans ce schéma, la répartition des revenus courants et exceptionnels s’opère dans les statuts. En effet, le pacte social attribue le résultat ordinaire au commanditaire et exceptionnel au commandité.
Pour des raisons d’abus de droit fiscal, cette répartition ne peut selon nous être aussi tranchée qu’en SCI.
Autrement dit, chaque associé doit faire une concession sur sa propre fiscalité. L’optimisation n’est pas totale, même si elle demeure extrêmement avantageuse.
Les souplesses juridiques et fiscales de la société en commandite
Le schéma reste en place sur une durée non fixée à l’avance. Par exemple, l’actionnariat peut très bien décider de vendre l’immeuble au bout de 5 ans, 10 ans ou 40 ans. Le cabinet AGBC AVOCATS conseille donc ce montage chaque fois que l’investisseur n’a pas un horizon clairement défini.
En outre, les projections financières sur une durée longue peuvent permettre de remplir les conditions à la réalisation du schéma. Par exemple, nos avocats fiscalistes en immobilier peuvent calculer une trésorerie nettement positive à horizon 30 ans dans le cas d’une SCS, alors que la même trésorerie serait insignifiante à horizon 15 ans en SCI.
Cette souplesse présente un surcoût lié au statut de l’associé commandité, lequel a la qualité de commerçant. Il supporte donc une cotisation URSSAF en tant que travailleur non salarié, contrairement au nu-propriétaire d’une SCI qui n’en paie pas.
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