Le particulier propriétaire d’un terrain peut recevoir une offre d’achat d’un promoteur immobilier. Parfois, l’opération de promotion s’inscrit dans le cadre d’une dation en millièmes.

Ce mécanisme astucieux avantage les deux parties à l’opération, à savoir le particulier et le promoteur.

Cependant, la dation en millièmes nécessite souvent l’intervention d’un expert en fiscalité immobilière.

En qualité d’avocat fiscaliste dans le 06, j’accompagne les particuliers et promoteurs dans leurs opérations immobilières de construction

Comment fonctionne la dation en millièmes pour la TVA ?

La dation en millièmes ne constitue pas une livraison de biens.

La TVA frappe les livraisons d’immeubles neufs

L’article 257 définit le champ d’application de la TVA immobilière. Elle s’applique aux livraisons d’immeubles neufs, achevés depuis moins de 5 ans.

Si le promoteur achète l’intégralité du terrain et revend au particulier un lot issu de l’immeuble construit, il y a double vente. Une première entre le particulier et le promoteur, et une seconde entre le promoteur et le particulier.

Dans ce cas de figure, la TVA peut s’appliquer aux deux mutations immobilières. Elle s’applique à la vente du terrain à bâtir si et seulement si le vendeur a la qualité d’assujetti, ce qui est assez rare. Ensuite, elle s’applique à la revente du lot, par hypothèse achevé depuis moins de 5 ans.

A l’inverse, dans le cas d’une dation en millièmes permettant au promoteur de n’acheter qu’une fraction indivise du terrain contre remise de locaux au vendeur, il n’y a pas double vente. La dation en millièmes revient alors pour le particulier à conserver une partie du terrain et à recevoir en contrepartie un bien immobilier bâti. Ce bien ne fait pas l’objet d’une seconde vente mais relève de la théorie de l’accession.

La TVA ne s’applique pas en cas d’accession

Le Conseil d’Etat rappelle que lorsqu’une personne cède des droits indivis sur un terrain moyennant un prix converti en l’obligation de remettre au cédant des lots de cet immeuble dans la proportion des millièmes de droits indivis que ce dernier a conservés sur le terrain, le cédant devient propriétaire par voie d’accession, au fur et à mesure de l’exécution des travaux, de sorte que la remise des lots ne donne lieu à aucune mutation d’immeubles à titre onéreux entrant dans le champ de la TVA immobilière (CE 5 juillet 1996, n° 115275).

En contrepartie, le promoteur collecte la TVA à raison des travaux immobiliers.

Le particulier bénéficiaire peut lui aussi supporter de la TVA en cas de livraison à soi-même. Sur ce sujet, vous pouvez consulter notre article d’actualité : https://agbc-avocats.fr/tva-immobiliere-comment-ne-pas-rendre-un-immeuble-neuf/

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Fiscalité de la dation en millièmes pour les droits de mutation

Là encore, le processus présente un intérêt.

Les droits de mutation frappent les actes translatifs de propriété

Les droits d’enregistrement ont un champ d’application très large.

En principe, une vente immobilière supporte des droits d’enregistrement au taux de 5.80%. Plus généralement, toute transaction emportant translation de propriété supporte l’imposition aux droits de mutation.

La vente du terrain en intégralité contre remise d’un lot bâti constitue une double mutation, ce qui implique un double paiement des droits au taux de 5.80% et de 0.715% sur l’immeuble neuf remis.

L’application des droits d’enregistrement dépend donc de la date à laquelle intervient l’état descriptif de division.

Lorsqu’elle intervient après la vente du terrain, la taxe de publicité foncière s’applique au taux de 0.715% puisqu’il y a mutation et non accession.

Mais il n’y a pas de fiscalité en cas d’accession

S’agissant des actes constatant la vente d’une fraction indivise (dation en millièmes) contenant un état descriptif de division de l’ensemble immobilier à édifier, la Cour de cassation a jugé que la propriété relève de l’accession.

Ainsi, la remise des locaux au vendeur du terrain constitue une simple modalité de paiement du prix et non une opération translative de propriété.  

Dans cette situation, la taxe de publicité foncière ne s’applique pas, ni sur la valeur des locaux remis au vendeur, ni sur la valeur des constructions édifiées sur le terrain (Cass. com. 22-3-1988 n° 86-16920). Il faut noter qu’en matière de publicité foncière, l’administration fiscale applique désormais cette jurisprudence.

En revanche, un droit fixe de 125 € s’applique lorsque l’état descriptif de division établi après la vente ne porte pas attribution divise.


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