Certains opérateurs immobiliers rencontrent une problématique de TVA immobilière lors de l’achèvement des travaux réalisés sur un bien.

Cela vise notamment les assujettis qui achètent des immeubles nécessitant de lourdes restructurations (villas à fort cachet mais non entretenues depuis plusieurs années, plateaux à réhabiliter etc.).

Lorsque l’acquéreur entend réaliser des travaux importants sur le bien, deux problématiques principales se posent en matière de fiscalité immobilière et de TVA :

– La livraison à soi-même d’un immeuble neuf ;

– La régularisation de la TVA déduite lors de la revente du bien immobilier.

La livraison à soi-même d’un immeuble neuf peut générer une taxation à la TVA au taux de 20%

L’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer à usage d’habitation peut nécessiter d’importants travaux de rénovation.

L’ampleur des travaux a un impact direct sur la qualification de l’immeuble une fois achevé.

On parle d’immeuble neuf lorsqu’il n’est pas achevé depuis plus de 5 ans. Cela vise les constructions nouvelles, les surélévations d’immeubles existants et les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf :

  • soit la majorité des fondations ;
  • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
  • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
  • Ou enfin l’ensemble des éléments de second œuvre mentionnés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI, dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux.

Ces éléments sont les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et le système de chauffage.

Lorsque la nature et la consistance des travaux entrainent la qualification d’un immeuble neuf, le contribuable doit constater une livraison à soi-même (LASM) s’il n’est pas un déducteur intégral. Autrement dit, il y a imposition à la TVA immobilière dans tous les cas sauf lorsque le bien est comptabilisé en stock en vue d’une revente (régime marchand) ou lorsqu’il est immobilisé en vue d’une location assujettie à la TVA (par exemple avec prestations para hôtelières).

Le redevable de la TVA est la personne qui construit ou fait construire l’immeuble, c’est-à-dire le plus le souvent, le propriétaire.

Cette problématique de LASM peut être préjudiciable pour le contribuable, notamment dans la mesure où le montant de TVA due est important.

Afin de ne pas rendre l’immeuble neuf, l’intervention d’un avocat fiscaliste s’avère nécessaire.

Notre mission consiste à analyser l’ensemble des documents contractuels (architecte, maître d’œuvre) ainsi que les documents d’urbanisme (permis de construire et déclaration préalable).

Nous intervenons également dans la relecture des devis et factures travaux. Le travail consiste à valider le libellé des prestations.

Quoi qu’il en soit, la rédaction des factures par les artisans doit correspondre à la réalité des démarches et travaux entrepris. La réalisation de constats permet parfois de se prémunir d’une éventuelle critique de l’administration fiscale.

TVA immobilière

La revente d’un bien sans TVA implique en principe la régularisation de la TVA déduite en amont

L’investisseur immobilier a parfois intérêt à vendre un bien locatif plus rapidement que prévu.

Lorsqu’il a déduit la TVA sur les travaux de rénovation (par exemple en louant le bien avec prestations para hôtelières) et revend moins de 20 ans après son achèvement, une régularisation de la TVA déduite peut s’appliquer.

Le système de régularisation de TVA prévoit qu’un assujetti doit reverser une partie de la TVA déduite lorsque le bien immobilier cesse d’être affecté à une activité taxable.

Autrement dit, la TVA déduite doit être en partie remboursée à l’Etat si le bien fait l’objet d’une vente avant 20 ans.

Il en va ainsi lorsque l’exploitant vend l’immeuble sans opter pour la TVA sur la revente. Mais cela vise aussi le cas d’un exploitant qui cesse d’offrir des prestations de para hôtellerie au cours du délai de régularisation.

En droit fiscal, le délai de régularisation portant sur la TVA immobilière s’élève à 20 ans. Afin de sécuriser la déduction de TVA de manière définitive, l’exploitant doit exploiter son bien et collecter de la TVA sur les loyers pendant au moins 20 ans.

A défaut, l’investisseur immobilier doit reverser le prorata de TVA indument déduit. Par exemple, s’il vend le bien au bout de 15 ans, la régularisation porte sur 5/20 de la TVA déduite.

Cette régularisation constitue un axe important de la négociation entre vendeur et acheteur. Le vendeur peut soit opter pour la TVA sur la revente, soit faire supporter ce coût de régularisation à son acquéreur potentiel.

L’acheteur n’y trouve pas toujours son propre intérêt. Lorsqu’il n’agit pas comme un assujetti (cas d’une acquisition pour y élire domicile par exemple), l’acquéreur n’a ni intérêt à payer de la TVA sur le prix de vente, ni intérêt à verser au vendeur le montant de la TVA à régulariser.

En revanche, lorsque l’acquéreur souhaite poursuivre l’exploitation du bien avec TVA (par exemple en continuant à offrir les prestations para hôtelières) il est possible de négocier un transfert des droits à déduction du vendeur au profit de l’acheteur.

Dans ce cas de figure, le vendeur régularise sa TVA au moyen d’une somme d’égal montant versée par l’acheteur, lequel la déduit en parallèle de sa propre TVA collectée sur les loyers encaissés.

L’avocat fiscaliste en immobilier intervient principalement pour sécuriser l’opération et vérifier l’éligibilité de la transaction immobilière au mécanisme de transfert du droit à déduction.

Une analyse technique doit être menée pour valider la régularisation de TVA, le transfert de la TVA à déduire et le droit à déduction.

Parfois, l’opération est éligible à l’article 257 bis du CGI, qui prévoit une neutralité de TVA en cas de transfert d’une universalité de biens. Ce dispositif implique cependant la réunion de certaines conditions de fond.

Pour en savoir davantage, contactez-nous par téléphone ou par mail (informations de contact en page d’accueil sur notre site internet).


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