La société en commandite simple constitue une forme sociale intéressante pour acquérir l’immobilier avec fiscalité avantageuse.
Toutefois, le client doit se faire assister par un avocat fiscaliste avant tout montage juridique.
La création d’une société en commandite simple peut générer un gain fiscal qu’il faut pouvoir justifier en cas de contrôle fiscal.
Mandater un cabinet d’avocats en fiscalité immobilière permet de sécuriser l’opération et de réaliser le schéma fiscal dans de bonnes conditions.
Fiscalité immobilière des loyers perçus par la société en commandite
La SCS comprend deux catégories d’associés, imposables selon deux régimes différents. L’avocat en fiscalité immobilière rédige les statuts de sorte à ce que la taxation des commandités et commanditaires soit la plus avantageuse possible.
Imposition du résultat courant et ordinaire
Dans les schémas mis en place par le cabinet fiscal AGBC AVOCATS, le résultat courant revient en partie à l’associé commanditaire.
Cet associé intervient au capital de la société en commandite via sa propre société d’exploitation (SARL, SAS), ou sa société holding.
Autrement dit, la société d’exploitation ou holding a droit aux revenus ordinaires, parmi lesquels figurent les revenus locatifs.
Selon les règles de l’impôt sur les sociétés
Le résultat courant supporte l’IS dans la société en commandite simple. Une fois le bénéfice net d’IS calculé, la quote-part de résultat revient à l’associé commanditaire.
La distribution de dividende à son profit intervient selon un échéancier et conformément aux recommandations du cabinet d’avocats fiscalistes.
Le commanditaire perçoit un revenu qui justifie son investissement au capital de la société en commandite. L’opération immobilière prend alors tout son sens.
Fiscalité immobilière de la plus-value pour la société en commandite
Lorsque la société en commandite simple cède l’immeuble, il y a taxation de la plus-value.
La rédaction des statuts doit permettre une attribution en partie au profit de l’associé commandité.
Taxation du résultat exceptionnel chez l’associé commandité
Le résultat exceptionnel correspond à celui tiré de la vente d’un élément d’actif de la société en commandite.
Il comprend donc la plus-value immobilière réalisée par la société.
En tant que personne physique, l’associé commandité bénéficie d’un régime fiscal de particuliers. La plus-value se détermine par application des règles favorables. Par exemple, il convient de soustraire de la plus-value brute un abattement pour durée de détention.
Le saviez-vous ? Une plus-value immobilière sous régime des particuliers bénéficie d’une exonération totale d’imposition au bout de 30 ans de détention.
Le commanditaire échappe aux règles de l’impôt sur les sociétés sur la plus-value
L’IS emporte des conséquences fiscales défavorables lors de la revente d’un bien immobilier. Ainsi, il faut noter que la plus-value se calcule par différence entre prix de vente de l’immeuble et valeur nette comptable. En outre, une fois le prix de vente net d’impôt attribué à la société, les associés doivent supporter la fiscalité sur la distribution.
Or, si la taxation de la plus-value a lieu entre les mains de l’associé commandité, les règles IS ne s’appliquent pas.
La plus-value immobilière du local professionnel se détermine alors par différence du prix de vente et du prix d’acquisition.
Le cabinet d’avocats fiscalistes AGBC AVOCATS conseille toutefois de ne pas attribuer 100% de la plus-value au commandité. Nous verrons dans notre article relatif à l’abus de droit que cette solution extrême présente un risque important.
Dans un autre article, nous reviendrons sur les fondamentaux à respecter pour mettre en place le montage fiscal.
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