Les revenus fonciers correspondent aux loyers tirés des biens immobiliers loués nus. Ce régime ne présente pas une fiscalité avantageuse pour l’investisseur.

Dans certains cas, l’avocat fiscaliste en immobilier peut toutefois conseiller d’appliquer ce régime. Par exemple, cela concerne les bâtiments avec de nombreux travaux de réparation ou entretien.

Le projet de loi de finances pour 2023 prévoit une modification de la fiscalité des revenus fonciers.

Pour en savoir plus sur la fiscalité en 2023 pour les revenus fonciers vous pouvez contacter AGBC AVOCATS, votre cabinet d’avocat fiscaliste à Nice et sur toute la France.

Les revenus fonciers font l’objet d’une fiscalité défavorable

Il y a peu de charges déductibles et une imposition élevée.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Le régime des revenus fonciers s’applique notamment aux immeubles loués nus par des particuliers ou sociétés translucides.

Ainsi, cela concerne les sociétés civiles immobilières n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés.

Contrairement à la location meublée, il existe peu de charges déductibles. Par exemple, les frais d’acquisition ne s’imputent pas sur le revenu locatif. Par ailleurs, les frais de transaction ne participent pas non plus à la création d’un déficit foncier.

Surtout, il n’existe pas d’amortissement fiscal en revenus fonciers.

Autrement dit, le résultat net en fin d’année civile est souvent très élevé. Au final, il existe peu de charges fiscalement déductibles. Par exemple, on peut citer la taxe foncière ou encore les intérêts d’emprunt. Mais cela concerne aussi la prime d’assurance et charges de copropriété.  

Bien entendu, les travaux demeurent déductibles, sous certaines conditions strictes qu’il faut faire valider par un avocat fiscaliste.

Imposition du revenu foncier net

Une fois le résultat net calculé, le contribuable le déclare sur l’imprimé n°2044. Cela s’accompagne d’une déclaration n°2072 s’il détient le bien immobilier au travers une société civile translucide.

Le revenu net se reporte ensuite sur la déclaration d’ensemble n°2042.

Ce montant supporte l’impôt sur le revenu au barème progressif. Plus le contribuable dispose de revenus conséquences, plus son taux marginal d’imposition atteint les tranches élevées du barème. Ainsi, certains intègrent rapidement la tranche à 45% d’imposition.

Outre l’impôt, il faut aussi payer les prélèvements sociaux calculés à 17,2%.

Autrement dit pour certains investisseurs en immobilier, le taux global avoisine les 60%.

Cette imposition confiscatoire incite les contribuables à se tourner vers des schémas plus optimisés fiscalement.

fiscalité revenus fonciers

Création d’un statut d’investisseur immobilier en 2023

Le projet de loi de finances pour 2023 prévoit un changement d’ampleur dans la fiscalité immobilière des particuliers.

Application d’une flat-tax aux revenus fonciers

Les conditions économiques se durcissent et les taux d’intérêts remontent fortement. Face à une chute attendue de l’activité immobilière et donc des investissements, la majorité présidentielle souhaite réagir.

L’amendement I-3479 propose d’offrir aux investisseurs immobiliers une option d’imposition.

Il prévoit la possibilité d’opter pour un prélèvement forfaitaire unique au lieu du barème progressif. Ce système rappelle l’imposition des revenus financiers, par exemple les dividendes.

Il s’agirait donc d’imposer le revenu foncier au taux de 30%. Ce taux comprend à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Reste encore à savoir si le taux resterait identique à la flat-tax en matière de dividendes.

Il s’agit d’une aubaine pour les propriétaires d’immobilier fortunés. Cela concerne tous les investisseurs imposés dans les tranches élevées du barème progressif.

Les contreparties à une fiscalité immobilière optimisée

L’amendement prévoit déjà les engagements des propriétaires.

En premier lieu, il s’agit d’une contrainte d’ordre environnemental. Le bien loué devra figurer en diagnostic de performance énergétique entre A et D.

En deuxième lieu, le propriétaire devra s’engager à signer un bail d’au moins un an. Cette condition ne semble toutefois pas poser problème dans la majorité des cas de figure.

En troisième lieu, le locataire ne devra pas être un proche parent du bailleur immobilier. Les enfants, petits-enfants, époux ou partenaires, ne rendront pas le bailleur éligible.

Enfin, le loyer pratiqué fera l’objet d’un plafonnement conformément à l’article 31 1. o) du code général des impôts. Cette condition risque de freiner certains investisseurs. Une niche pourrait toutefois s’ouvrir aux bailleurs qui respectent déjà ces plafonds, notamment les investisseurs en dispositif « Cosse ».


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