Le propriétaire de sa résidence principale peut s’interroger sur la fiscalité immobilière applicable lors d’une vente d’une parcelle adjacente.
Le cas de figure se rencontre assez régulièrement dans un cabinet d’avocats fiscalistes à Lyon en immobilier.
L’impôt à payer sur la plus-value peut faire l’objet d’optimisations à condition de se faire conseiller en amont.
Nous alertons également certains profils au sujet de la TVA.
La fiscalité sur la plus-value de la parcelle adjacente à la résidence principale
Le calcul de l’impôt implique la détermination de la plus-value, laquelle résulte de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Le prix de vente d’un terrain divisé
Le prix de vente constitue la somme que le vendeur va obtenir en contrepartie de la transaction.
Pour connaitre ce montant, le propriétaire doit effectuer une division cadastrale et détacher le terrain cédé de celui sur lequel se situe sa résidence principale.
Cette division n’a aucune conséquence fiscale s’agissant de la plus-value immobilière. Il ne s’agit que d’une démarche au niveau de l’urbanisme.
Autrement dit, si le projet de vente venait à ne pas aboutir, le propriétaire ne serait pas imposé du fait de cette division.
Le prix d’achat déterminé par prorata
Le gain se calcule en retirant du prix de vente la quote-part du prix d’acquisition afférente à la parcelle.
Plusieurs modalités de calcul existent. L’administration fiscale n’impose aucune méthode particulière mais il ne s’agit pas d’effectuer un calcul incohérent.
Chaque situation présente des particularités. Néanmoins dans la majorité des cas, un prorata en fonction de la surface semble le plus approprié. Il s’agit alors d’appliquer au prix d’achat la fraction de la surface vendue sur la contenance totale du terrain acheté à l’origine. Evidemment, il faudra retraiter le prix d’achat de sorte à exclure la résidence principale du prix initial. Autrement dit, il faut parvenir à fixer un prix d’acquisition théorique sans construction sur le terrain.
Une fois la plus-value calculée, les mécanismes de droit commun s’appliquent. Par exemple, on peut réduire la plus-value brute grâce aux abattements pour durée de détention. Lorsque les enjeux le justifient, une donation-cession peut également s’envisager de sorte à purger une part de la plus-value immobilière imposable.
Imposition à la TVA si le vendeur a la qualité d’assujetti
La plus-value imposable à l’impôt sur le revenu ne constitue pas le seul point à vérifier.
Dans quels cas le vendeur a-t-il la qualité d’assujetti à la TVA ?
Malgré plusieurs règles particulières, la TVA immobilière ne déroge généralement pas au droit commun.
Pour qu’une vente soit taxable à la TVA, encore faut-il que le vendeur agisse comme un assujetti.
La notion d’assujetti en matière de fiscalité immobilière a fait l’objet de précisions intéressantes en jurisprudence, tant interne que communautaire. Nous nous référons souvent à l’arrêt rendu par la Cour de justice le 4 décembre 1990 « Van Tiem », et en droit interne à l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat en date du 9 juin 2020, ainsi qu’aux conclusions du commissaire du Gouvernement Madame Karin Ciavaldini.
Cette jurisprudence a d’ailleurs en partie été intégrée au bulletin officiel des finances publiques.
En substance, il en ressort qu’une personne physique a la qualité d’assujetti notamment lorsqu’elle entreprend des démarches actives de commercialisation foncière, par exemple la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation, similaires à celles déployées par un lotisseur.
Fort heureusement, les cas dans lesquels ces critères sont remplis ne représentent pas la majorité des opérations.
Quel régime de TVA en cas d’assujettissement du vendeur ?
Lorsque le vendeur a la qualité d’assujetti, l’opération entre dans le champ d’application de la TVA. S’agissant de la vente d’un terrain à bâtir, il y a en principe TVA sur le prix total au taux de 20%.
En effet, le seul moyen d’obtenir une TVA sur la marge serait que la division parcellaire ait été effectuée avant l’acquisition par le vendeur. Or au cas particulier, il n’est pas envisageable que le contribuable ait songé plusieurs années auparavant à cette précision.
Bien souvent en pareille situation, la qualité d’assujetti n’a pas été anticipée suffisamment en amont et le contribuable subit les règles défavorables qui en découlent.
Notons toutefois qu’il faut être rassurant sur ce sujet, puisqu’il demeure assez rare qu’un vendeur particulier puisse revêtir la qualité d’assujetti en cédant une parcelle de terrain de sa résidence principale. Dès lors, aucune TVA ne sera applicable sur le prix de vente.
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