La vente d’un bien immobilier constituant la résidence principale du cédant bénéficie d’une exonération fiscale. En effet, l’Etat ne prélève aucune imposition sur la plus-value.

Néanmoins, la qualification fiscale de résidence principale dépend de plusieurs facteurs. Ces conditions s’apprécient au regard du contexte factuel.

Pourquoi interroger un avocat fiscaliste avant de vendre sa résidence principale à Paris ?

La notion fiscale de résidence principale

Une résidence principale se définit dans le Code général des impôts mais aussi dans la doctrine de l’administration fiscale.

La définition succincte du Code général des impôts

L’article 150 U II du Code général des impôts dispose que la plus-value immobilière ne relève pas de l’impôt sur le revenu s’il s’agit d’une résidence principale. Cette condition s’apprécie le jour de la vente.

Toutefois, l’administration fiscale tolère que le logement soit libre le jour de la cession à une double condition. D’une part, le vendeur doit occuper le logement jusqu’à sa mise en vente. D’autre part, la vente immobilière doit intervenir dans des délais normaux.

Les précisions données par l’administration fiscale

L’administration n’a jamais fixé de délai pour signer l’acte authentique. Cependant, elle précise qu’un délai d’une année constitue en principe le délai maximal.

S’agissant de la durée d’habitation dans le bien immobilier, elle prévoit que l’utilisation temporaire ne peut être regardée comme suffisante (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°40).

Pour autant, il n’existe aucune durée d’occupation minimale présumée suffisante. La période de l’occupation relève du contexte et des faits de l’espèce. Elle s’apprécie au cas par cas par l’administration sous le contrôle du juge de l’impôt.

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Les contours de la résidence principale précisés par la jurisprudence

Le juge de l’impôt a clarifié certains points. Il s’agit de la définition mais aussi des éléments de preuve.

Que prévoit le juge fiscal quant à la définition de la résidence principale ?

D’après la cour administrative d’appel de Paris, le fait que l’occupation effective du logement soit courte ne suffit pas à remettre en cause l’exonération.

Par exemple, des durées d’occupation assez brèves, comprises entre six et douze mois, ont permis l’exonération fiscale. Généralement, l’avocat fiscaliste indique à son client que la jurisprudence favorise le contribuable.

En revanche, une occupation de quatre mois n’a en l’espèce pas suffit à conférer à l’immeuble le caractère de résidence principale (CAA Nantes 29-10-2018 n° 17NT01410). Toutefois, il s’agissait d’un cas très particulier. Le vendeur avait cédé coup sur coup deux immeubles pour lesquels il demandait l’exonération. Par conséquent, la succession d’opérations peut convaincre le juge du caractère temporaire de l’occupation.

Peut-on se préconstituer un dossier de preuves pour sa résidence principale ?

Quoi qu’il en soit, la qualification de résidence fiscale dépend d’un faisceau d’indices. Parmi les indices, certains reviennent régulièrement en jurisprudence.

En premier lieu, il s’agit des factures de consommation d’énergie. Par exemple, des relevés d’électricité et d’eau.

En deuxième lieu, le vendeur peut démontrer qu’il a déménagé en produisant une facture ou un récapitulatif des frais de déménagement.

On peut également citer les documents fiscaux. A titre d’exemple, l’adresse figurant sur les déclarations de revenus et la taxe d’habitation ont un rôle important.

En outre, le cédant peut démontrer qu’il a entreprise des démarches de changement d’adresse auprès des services postaux et des établissements bancaires.

Le fait que le contribuable ouvre un contrat internet avec une offre box et télévision a également une incidence sur la qualification de résidence principale.

Afin d’apprécier correctement le poids de chaque élément, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un spécialiste en fiscalité immobilière à Paris.


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