La technique du démembrement de propriété constitue un outil d’optimisation fiscale.

La donation de titres d’une Société Civile Immobilière, suivie d’une cession conjointe par l’usufruitier et le nu-propriétaire, permet de purger une partie de la plus-value.

Ce schéma de donation-cession se rencontre régulièrement en pratique. AGBC AVOCATS le met en place dans les transmissions familiales afin d’optimiser la fiscalité immobilière.

Le Conseil d’Etat a récemment apporté un élément d’actualité sur le démembrement de propriété.

Comment répartir la plus-value en cas de démembrement de propriété ?

Les règles résultent du Code général des impôts et de la jurisprudence fiscale. La doctrine publiée par l’administration fiscale apporte également des précisions utiles.

Le principe d’une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire

D’après la doctrine fiscale, le prix de vente des titres se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective des droits cédés. Autrement dit, la cession dégage deux plus-values imposables au nom de chacun des titulaires des droits démembrés (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60 n° 100).

Une convention contraire peut y déroger

Les parties peuvent convenir d’une absence de répartition du prix de vente. Deux solutions existent en particulier.

D’une part, on peut prévoir l’attribution intégrale du prix à l’usufruitier dans le cadre d’un quasi-usufruit. Dans ce cas, la plus-value imposable revient à l’usufruitier.

D’autre part, nous pouvons prévoir un remploi du prix de vente dans des droits eux-mêmes démembrés. Ici, la plus-value pèse sur le nu-propriétaire. Ce deuxième cas nécessite la rédaction par l’avocat fiscaliste d’une clause de remploi.

démembrement

La réalisation du démembrement répond à des conditions fiscales

Il est déterminant de bien rédiger la clause de remploi. La jurisprudence fiscale du Conseil l’a rappelé dans un arrêt du 2 avril 2021.

Le risque d’abus de droit fiscal

Les actes doivent refléter la réalité de l’opération. La donation-cession de titres avec réserve d’usufruit, suivie d’une convention de quasi-usufruit alors que l’acte de donation contenait une clause de remploi constitue un schéma abusif. Cela résulte d’un arrêt du 14 octobre 2015 (CE 14-10-2015 n° 374440).

Pour autant, il faut en principe se placer à la date du fait générateur (transfert de propriété des titres) pour déterminer le redevable de l’impôt. La haute juridiction a déjà rappelé que les circonstances postérieures à ce transfert ne comptent pas (CE 28-1-2019 n° 407305).

Le risque d’échec du démembrement de propriété

Dans un arrêt du 2 avril 2021, le Conseil d’Etat apporte un nouvel élément d’analyse fiscale.

Il juge que l’on ne peut pas déduire de la clause de remploi le principe d’une imposition des nus-propriétaires, si ce remploi présente un caractère facultatif.

Autrement dit, si l’usufruitier conserve la faculté de remployer ou non le produit de la cession des titres dont il a l’usufruit, l’usufruitier reste redevable de l’imposition.

Cette règle s’applique notamment aux donations-cessions de titres de Sociétés Civiles Immobilière.


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