La vente d’immeuble à rénover bénéficie d’une fiscalité particulière. Ce schéma consiste à réunir au sein d’un même contrat la vente immobilière et la réalisation de travaux de rénovation.
Les clients acquéreurs interrogent leur avocat fiscaliste sur la possibilité de déduire ces travaux de leurs revenus fonciers.
Au plan fiscal, les cours administratives d’appel ont retenu des positions différentes. A Nantes, elle a jugé que cette déductibilité ne pouvait être exclue du seul fait que le vendeur conserve la maitrise d’ouvrage de l’immeuble (CAA Nantes, 29 juin 2017, n° 16NT00954). A Bordeaux, la cour a retenu la position contraire en refusant à l’investisseur un droit à déduire les travaux réalisés dans le cadre d’une VIR.
Le Conseil d’Etat vient de livrer de nouveaux éléments de compréhension.
Fiscalité et VIR
Le contrat de vente d’immeuble à rénover existe juridiquement depuis 2006.
La VIR forme un contrat unique pour la vente et les travaux de rénovation
Jusqu’à l’intervention de la loi du 13 juillet 2006, ce schéma nécessitait la conclusion de deux contrats. Tout d’abord un contrat de vente immobilière. Concomitamment, acheteur et vendeur concluaient un contrat de travaux.
Le nouvel article L 262-1 du code de la construction permet de rassembler ces deux contrats sous un seul vocable : la « VIR ».
Le législateur restait toutefois muet sur la fiscalité immobilière propre à ce nouveau contrat. On sait que l’article 31 du code général des impôts permet la déduction des travaux de rénovation. Toutefois, la question se posait de savoir si l’acheteur dans une VIR était qualifié de propriétaire à la date d’engagement des dépenses.
En effet, l’acheteur propriétaire du sol devient progressivement propriétaire des ouvrages rénovés au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Travaux non déductibles d’après l’administration fiscale
Rapidement, l’administration a indiqué que selon elle, les travaux d’une VIR n’intégraient pas les dépenses déductibles des revenus fonciers de l’acheteur. Cela résulte explicitement de sa doctrine (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, 28 décembre 2015, § 25).
In fine, elle considère que les travaux sont antérieurs au transfert de propriété progressif des différents lots de rénovation. Autrement dit, il s’agit alors de dépenses en capital et non de charges de propriété déductibles du revenu foncier.
Cette position a d’ailleurs été consacrée par la cour administrative d’appel de Bordeaux (CAA Bordeaux, 4 novembre 2021, n° 19BX03720).
Solution du Conseil d’Etat et conséquences fiscales
Le Conseil d’Etat livre désormais sa grille d’analyse, ce qui nous permet d’en tirer certaines conséquences.
Les travaux d’une VIR majorent le prix d’acquisition du bien immobilier
Selon le Conseil d’Etat, les travaux ne peuvent faire l’objet d’une déduction chez l’acheteur dans la mesure où le vendeur demeure maître d’ouvrage jusqu’à leur réception. En effet, il n’y a que le vendeur qui supporte les dépenses de travaux jusqu’à la livraison des ouvrages. L’acheteur quant à lui ne fait que payer des dépenses indissociablement liées à la vente d’immeuble, c’est-à-dire des dépenses de capital.
Cette analyse du Conseil d’Etat rejoint celle retenue par la Cour de cassation en matière de droits d’enregistrement. Rappelons que celle-ci a déjà jugé que les droits de mutation s’appliquent à la fraction du prix majoré des charges en capital parmi lesquelles figure le prix des travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une opération unique (Cass., 10 juillet 2012, n° 11-21.280).
La VIR ne permet pas de déduire les dépenses de travaux du revenu foncier
L’arrêt rendu par le Conseil d’Etat met fin à l’épilogue sur le traitement fiscal des dépenses de travaux dans le cadre d’une VIR.
Les investisseurs savent désormais que ces dépenses ne pourront générer un déficit foncier imputable sur leurs revenus locatifs. En contrepartie, les travaux majorent le prix d’acquisition du bien lors du calcul de la plus-value.
La question se pose de savoir si l’investisseur a plus intérêt a déduire les travaux de ses revenus fonciers ou bien de réduire sa base taxable lors de la revente.
En réalité, la réponse dépend de plusieurs facteurs, notamment le taux d’imposition du foyer, la durée de détention de l’immeuble, le montant de la plus-value imposable.
Schématiquement, un foyer imposé à la tranche marginale de 45% et encaissant des revenus fonciers par ailleurs pourrait préférer un régime d’imputation immédiat sur les revenus imposables. Cela est d’autant plus vrai si l’objectif de détention porte sur plusieurs dizaines d’années. En effet, une détention au-delà de 30 ans entrainera quoi qu’il arrive l’exonération de la plus-value, et donc le désintérêt de l’investisseur pour une majoration de son prix d’acquisition.
A l’inverse, un contribuable faiblement imposé pourrait avoir intérêt à ne pas déduire ces travaux et au contraire majorer son prix d’acquisition, par exemple en cas de vente à très court terme.
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